律师本色 第46节 (第3/4页)

七十年，不就跟卖房差不多了吗。公司法律顾问说这样做违法，属于以租代售，国家不让这样做。

    我知道你点子多，所以我想问问你怎么能规避风险。”兰姐道。

    方轶沉默片刻，抬头看向高金兰：“兰姐，这事从根上说确实不合法，但是法律后果无非是租赁期限超过二十年的部分，法院不支持，会被判令退回相关款项。”

    “哦，这样啊！这我就明白了，现在干什么事没有风险，这风险我们能承受。”兰姐想了下道。

    “你们合作的养老项目证照全吗？”方轶问道。

    “证照齐全，上个月都补齐了。我们这个项目属于先上车再买票，这种事在咱们省太普遍了，不算啥大事。”兰姐大咧咧道。

    “嗯，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

    同时，该解释第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

    我的意思是，如果你们合作的养老项目证照齐全基本上出租合同被法院认定无效的风险基本为零。”方轶解释道。

    “那还有其他风险不？”兰姐认真道。

    “风险肯定是有的，比如变相超过二十年租赁期限的风险。

    根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。所以在出售（出租）时，最好跟对方说清楚，约定好，以免后面扯皮。

    而且交易合同中也不能写转让产权，办理过户之类的内容，合同内容要体现出租房屋的内容，只是使用权的转移。”方轶道。

    “那合同名字叫《转让房产合同》可以吗？其实就是听个名。”兰姐问道。

    “其实法院审理这类案件是不会太在意合同名字的，主要看合同内容。但是多一事不如少一事，所以我不建议你们这么写，可以模糊些，比如合同，使用权转让合同之类的。”方轶道。

    “其实这种交易买方和卖方都明白是怎么回事。我们建的都是独栋小别墅，只有一个是联排，环境可好了，这阵子来看房的年轻人不少。”兰姐道。

    “不是养老项目吗？年轻人也能租啊？”方轶有点发蒙，难不成年轻人提前进入退休状态了？

    “兄弟，你就是太实诚了。这还不容易，上有政策下有对策，年轻人可以用他们父母或者爷爷奶奶的名义买（租）养老房。具体谁在里面住，没人管。

    还有其他风险不？”兰姐笑道。

    “嗯，如果想把风险降到最低，那么收取的费用构成上也可以想一想。法院一般只会判令返还租金，其他费用就比较复杂了，不一定会支持返还。”方轶道。

    按照他的想法，能够租别墅“养老”的主儿，绝对不是吃了上顿没下对顿的普通老百姓，既然他们有心以租代售要这种房，钻政策空子，那自己也不用心存怜悯，维护客户的利益才是第一位的。

    有句老话怎么说来着：吃谁的向着谁。

    “哦，我明白了。这就跟我们卖房差不多，什么排号费，签约费，律师费，装修费，这个费那个费的，就是把成本拆开了，想让人家觉得房价可以接受，玩的小把戏。

    我明白你的意思了，回去我跟他们说下，除了与对方签订的合同外，再加上几份服务协议，将对方支付的费用分成租金、服务费、签约手续费、律师费等。

    即便租赁